바로바로의 중얼중얼

소우팡왕(SouFun Holdings Limited  搜房网)은 중국최대의 부동산 포털서비스이다. 1999년 모티엔취엔莫天全과 리샨李山에 의하여 창립되었고, 그 이후 IDC와 골드만삭스(GoldmanSach 高盛投资银行)가 초기투자금을 지원하였다. 현재 중국 45개 핵심 도시을 포함하며 매일 15만개 이상의 게시글과 월평균 독립방문자수(unique IP) 4200만명에 달하고 있다. 소우팡왕에는 전국 4.5만개의 부동산거래 자료와 매일 1200여개의 관련 신문들 그리고 독립부동산업체 홈페이지 제작 1500개이상을 기록중에 있으며, 매일 100만개의 월세와 부동산매매 매매정보가 올라오고 있다.

소우팡왕은 사실상 중국 인터넷 부동산시장을 독점하고 있으며, 정부와의 협력아래 연구기금을 투자하고 연구기관을 만들어서 중국 부동산 관련 연구에도 기여하고 있다.

바로의 중얼중얼 :
1) 한국에도 이런 싸이트가 있던가?? 있던 것으로 기억하는데....아시는분?
2) 사실 이런 싸이트야 말로 일정 위치에 도달하면 특별한 업데이트 노력 없이도 지속적으로 때돈을 벌 수 있다.

搜房新房网 —newhouse.SouFun.com
搜房业主论坛 —bbs.SouFun.com
搜房地产快讯 —news.SouFun.com
搜房二手房网 —secondhouse.SouFun.com
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"김정일 위원장 4월 방중 힘들듯"…사실상 무산

일본은 1885년 일본엔을 절상하였다. 그에 비하여 중국은 2005년 인민폐 절상을 하였다. 그 이후 일본은 일본엔 절상이후 1986년 대규모의 자금이 부동산시장으로 유입되었다. 그런데 중국 역시 인민폐 절상 이후 2006년 대규모 자금이 부동산 시장으로 유입되었다. 그리고 양 측 모두 부동산 가격의 빠른 상승을 보여주었다. 그리고 은행과 기관들에 의한 부동산독점의 문제까지 나타났다.

그러나 일본의 경우 1988년 부동산 가격이 하락하기 시작하였고, 부동산을 독점한 은행과 기관들은 다시 부동산 가격을 상승시키려 노력하였다. 그런데 바로 이 현상이 중국에서는 2008년부터 나타나기 시작하였고 2009년에는 더욱 명확하였다. 하지만 1991년 일본의 부동산 버블은 결국 붕괴되고 말았다. 그리고 중국 역시 그런 과정을 거치리라고 생각되고 있다.

중국부동산붕괴론에 대해서 전문가들은 비록 비슷한 면은 있으나 미국이나 일본과는 다르게 중국의 부동산 버블 통제는 비교적 완전하며, 1985년 일본의 도시화율은 이미 76.7%에 이르러서 새로운 시장이 없었던 것에 비하여 중국은 지방도시뿐만이 아니라 거대도시들도 현재 도시화율이 급상승하고 있는 단계여서 수요가 있기에 동일한 비교를 하는 것은 힘들다고 이야기하고 있다.

이러한 시간표가 나온 이유는 그 동안 중국의 부동산은 버블을 연상시킬 정도로 폭등이 있었습니다. 그러하여 젊은 사람들은 사실상 집을 사는 것을 포기하는 사태가 연달아 발생하고 있으며 이에 대한 불만이 폭발하고 있습니다. 그들의 입장에서 버블의 붕괴는 자신들에게도 집을 살 수 있는 희망이 있기에 이런 이야기를 하고 있는 것입니다. 그러나 이것을 단순히 불만에서 나온 망상이라고 취급하기에는 중국의 부동산시장은 분명히 일본의 버블붕괴와 너무나 닮아있고, 오히려 정부기관들도 밀접하게 연결이 되어 있기에 더욱 큰 피해를 받을 가능성이 언제나 존재합니다.

1. 무엇이 천문학적인 방값을 만들었는가?
현재 가장 유행하고 있는 주장은 중국의 실질토지자원이 부족한데, 시장경제 체계 아래서 수요가 대폭적으로 늘어남에 따라서 오를 수 밖에 없었다는 말이다. 틀렀다. 이것은 완전히 틀린 여론조작인 것이다!

1.1. 부동산시장의 모든 문제는 토지독점에 있다. 지방정부가 토지수입에 너무 의지하기 때문에 벌어진 일이다.
시장경제의 조건하에서 공급자와 수요자의 기본적인 관계에서 양자는 경제주체간의  완전히 평등한 관계를 이루게 된다. 그런데 중국의 부동산 시장에서는 공급자가 부당산업체인 경우를 제외하면 실제로 모든 토지자원은 온갖 세금을 매기는 지방정부의 손에 있다. 그리고 부동산의 수요자는 분산되어 있고, 약하며 개인일 경우가 많이 있다. 그렇기에 중국의 부동산시장의 공급자와 수요자는 결코 평등한 경제적 주체간의 관계가 아니다.

지방정부는 중국 부동산거래의 최대 수혜자이다. 통계에 따르면 2009년 중국의 토지세액은 1.5억위엔(약 250억원)을 넘었다. 지방정부의 세수중 토지세가 차지하는 비중이 50%에 육박하고 있다. 그렇기에 부동산 가격이 폭락할 때면 지방정부가 "시장구제"나 "시장통제"을 이야기하는 것이다.

1.2. 방값의 고속 상승의 또 다른 이유는 부동산에 대한 투기행위다.
최근 부동산업체들에 의한 토지불법매매, 토지독점등 빈번하게 나타나고 있다. 부동산으로 막대한 이익을 취할 수 있기에 건축업이 아닌 전혀 상관없는 영역의 대형그룹들까지 모두가 부동산사업으로 뛰어들어서 돈을 긁어가고 있다.

통계에 의하면 현재 중국 10대 부동산회사들의 토지보유량은 이미 3억평방미터로서 모두 개발하는데 10년 이상이 걸릴 것으로 내다보고 있다. 1998년부터 2008년까지의 10년사이에 전국의 부동산개발용지의 40%는 개발상의 손에 여전히 남아 있는 것이다.

민간자본의 부통산투기단을 제외하고도 많은 상류층들이 부동산투기에 참여하고 있다. 상황이 이러다보니 주택 실질사용율이 50%에도 미치지 못하고 있다.


2. 중국사회경제는 천문학적인 방값에 위협받고 있다.
2.1. 과도하게 높은 방값과 부동산 투기는 사회의 공정하고 공평한 경쟁의 저해여소일 뿐만이 아니라, 사회의 분위기를 악화시키는 사회안정의 위협요소이다. 이러한 사태가 계속 발생할 경우 중국공산당과 중국정부에 대한 민중들의 믿음에도 큰 타격이 이어질 것이다.

2,2. 과도하게 높은 방값은 민중들의 생활을 크게 압박하여, 내수시장 확장과 소비정책을 방해하게 된다.

2.3. 부동산업계가 국민의 경제의 너무 많은 부분을 차지하게 됨으로서 다른 국민경제와 관련된 중요업계로의 자원분배와 금융지원등이 부족해지며, 이는 중국산업구조의 조정과 발전에 하등 도움이 되지 않는다.

2.4. 부동산버블로 인하여 경제발전에 짙은 그림자를 드리우게 된다. 만약 버블붕괴사태가 일어나면 분명 재앙적인 결과가 나타날 것이다.


3. 합리적인 부동산시장을 위한 3가지 건의
3.1. 지방정부의 토지세 의존도를 낮추어야된다.
지방경제의 발전은 반드시 과학발전과 실질경제에서 산업진흥을 통한 정정당당한 기업과 납세자세수를 확보하여 실현하여야 한다. 우리가 반드시 알아야 할 것은 세계상의 어떠한 대국도 토지매매를 통해서 정부의 지출을 지탱하지 않는다는 점이다. 중앙정부는 세수 시스템의 개혁을 통해서 근본적인 지방정부의 토지세에 대한 과도한 의존도를 낮추어야 한다.

3.2. 부동산투기를 금지하고, 주택투기를 억제하여야 한다.
중국정부는 계속 식량에 대한 매점매석이나 투기행위를 엄격하게 금지하고 있고, 그 결과 중국은 안정적인 식량가격을 유지해올 수 있었다. 이와 같이 인민들에게 반드시 필요한 주택에 대해서도 같은 원칙을 적용해야된다. 토지개발 관계법안을 확실히 관철하고 매적점석 행위를 엄격하게 다스려야 한다.

부동산시장의 과도한 투기 행위를 억지하여야 한다. 예를 들어서 주택을 실질적으로 사용하지 않는 사람에 대해서는 가중세를 매기는 방안을 생각해볼 수 있다. 혹은 한국의 "일가구 다주택 가중세"정책을 본받을 필요가 있다.

3.3. 토지관리 개혁을 통해서 부동산업계의 개혁을 이루자.
더 빨리 <토지관리법>을 수정하여 농촌집단토지와 도시국유토지의 "같은 토지, 같은 가격, 같은 권리"의 건강한 발전모델을 실현하고, 농촌집체건설용지전환 시스템을 추친해야될 것이다.

"내 집"은 중국공산당 중앙과 국무원이 인민에게 엄중한 약속이다. 우리는 당과 정부가 인민들의 기본적인 요구에 맞는 주택을 공급해줄 수 있으리라고 믿는다. 단지 18억묘의 땅을 경작하여 13억인민의 먹거리 문제를 해결한 것처럼 부동산 문제도 해결되리라 생각한다. 편안한 집이 있어야 즐겁에 일할 수 있고, 그리고 그래야만 진정한 살만한 사회(소강사회)인 것이다!^[각주:1]

중국에서는 성공한 남성들이 젊은 여자을 스폰을 하는 성행위가 유행을 하고 있습니다. 이러한 행동을 중국어로는 빠오얼나이包二奶라고 하고 있습니다. 그리고 이제는 아파트 광고까지 대놓고 이러한 빠오얼나이를 기본으로 생각하고 있습니다.


비록 인터넷 광고이기는 하지만, 결혼을 하지 않고 키우는 절은 여자에게 방을 선물하라고 사실상 노골적으로 이야기하고 있습니다. 이것으로도 충분히 문제가 될 수 있지만, 더욱 심한 것이 남아 있습니다.



대체 무슨 말을 더 할 수 있을런지 궁금할 뿐입니다. 이런 광고들을 통해서도 알 수 있듯이 현재 중국의 성적 문란함은 분명히 상당한 문제가 되고 있습니다. 특히 40대 이상이 20대의 젊은 여성에게 돈과 방을 주는 스폰을 하며 섹스를 하는 행동에 대한 이야기가 너무나 노골적으로 들어나고 있습니다. 그리고 한국도 이런 문제에서 결코 자유롭지 않습니다.

저는 개인적으로 물질이 개입된 성적 행동에 찬성하지 않습니다. 그러나 이성적으로만 생각하였을 때 물질이 개입되지 않은 성적 행동이 과연 얼마나 있을지 궁금합니다. 이러한 생각은 흔히 사람의 감정보다는 스팩을 따지는 행위로 비난을 받습니다. 그러나 딸 가진 우리 어머님들이 괜히 "사"들에 열광하는 것은 아닙니다.

중국 2010년 부동산 간략예측.
중국의 부동산은 수요니 공급이니 따지기 전에 최고의 변수만 생각해도 됩니다. 바로 중국정부입니다. 그리고 현재 중국중앙정부에서 곧 방값 조절에 나설 것이라는 소문가 파다합니다. 지방정부의 입장에서는 최고의 수입처인 토지매매를 버리지 않으려고 하겠으나, 모든 군사력을 쥐고 있는 중앙의 결정이라면 어쩔 수 없이 따르기는 할 것입니다. 그러나 실제로 중앙이 방값 잡기에 나설지는 미지수입니다.

저 개인적인 예측으로는 중국의 경제발전모델은 아직도 발전지상입니다. 중국정부도 경제모델의 전환이 필요하다고 인식을 하고 있겠지만, 미국서브프라임으로 시작되어서 최근에는 두바이 사태로까지 멈추지 않는 세계적인 경제불황의 위기 속에서 경제모델 변화를 하는 것은 큰 모험이기에 계속 발전지상으로 갈 것이라고 봅니다.

그렇기에 중국의 부동산 가격은 내년에 중국자체내의 경제위기가 일어나기 전에는 최소한 떨어지지는 않을 것으로 봅니다. 오히려 크게 오르지 않을까 생각됩니다. 문제는 현재 중국의 재정상태나 다양한 시스템으로 볼 때 거품붕괴가 슬슬 시작되지 않을까라는 점입니다^[각주:1].



오랜만에 경제에 대한 글을 간략하게나마 써보았습니다. 마지막으로 한 부동산 시장 예측을 논하는 글에 달린 덧글을 소개해드릴까 합니다. 가장 간략하게 요약하면 세옹지마이겠지만, 그래도 굳이 소개해 봅니다.

현재 중국은 상당히 위험한 상태라고 생각합니다. 솔직히 매우 심각하다고 할 수도 있습니다. 단지 상상이 아닌 수치들을 통해서 추론해낸 것입니다. 비록 제가 경제학에 무지하다고 하더라도 이 수치들은 너무나 무섭군요.

1) 지니지수
지니계수는 분배 불평등도를 측정하는 대표적인 지표입니다. ‘0’에서 ‘1’까지의 값으로 표현되는데, 0이면 ‘완전 평등’, 즉 국민 모두가 똑같이 나눠 가진 경우입니다. 경제학자들은 0.4를 경계선으로 놓고 그 이상이면 폭동이 일어날 수 있다고 경고합니다.

그럼 중국의 지니계수를 살펴보겠습니다.
2000 0.4089   2001 0.4031   2002 0.4326   2003 0.4386
2004 0.4387   2005 0.4494   2006 0.4601   2007 0.48
- 중화인민공화국 국가통계국 http://www.stats.gov.cn/

이미 2000년에 가볍게 0.4를 돌파했습니다. 그리고 2007년에는 0.48로 0.5에 근접하였으며, 2008년동안 지니계수를 줄일 특별한 방안이 없었으니 만큼 2008에는 0.5을 뛰어넘을 것이 거의 확실해보입니다. 그리고 음모론일수도 있지만, 해당 수치는 어디까지나 국가통계국에서 나온 수치입니다. 제가 통계의 실무에 대해서는 무지하나, 통계란 것은 조작을 할려고 한다면 의외로 쉽게 조작이 된다는 사실은 알고 있습니다. 그리고 전 중국정부에 대해서 그리 믿지 않는 편입니다. 실제로는 이미 0.5를 뛰어넘어서 0.6으로 향해가고 있을 확율도 농후하다고 혼자 생각만 합니다만...이건 증거가 없으니 씹어주시기 바랍니다.

세상에서 가장 무서운 인간이 누구인지 아십니까? 잃을 것이 없는 사람들입니다. 빈부격차가 심각하다는 것은 아무것도 없는 자가 많이 있다는 것이고, 그들은 어떤 짓이던지 감행하기에 사회가 불안정해질 수 밖에 없습니다.


2) 부동산위기
혹자는 미국의 모기지론이 다이나마이트라면 중국의 부동산대출은 핵폭탄이라고 합니다. 실제로 중국 정부는 부동산 살리기를 위하여 대출이자비용 조절이나 저소득층을 위한 보급형 아파트 지원등을 발표하고 있습니다. 하지만 들리는 이야기로, 작년에 중국 부자기업 10위권에 포진했던 3개의 부동산기업이 도산 혹은 위험상태라고 합니다.

만약 부동산 위기가 닥쳐 온다면 직접적으로 피해를 받을 계층은 중산층입니다. 그리고 중산층이 피해를 받는다는 소리는 중산층의 몰락을 의미합니다. 이미 2007년 중국의 중산층은 47%밖에 되지 않습니다. 그들이 무너지면 위에서 언급한 지니계수는 급격하게 상승하여서 0.6이라는 국가전복 수준에 도달할 수도 있습니다.


3) 국민의 정부에 대한 신임도 문제
설사 위기가 닥치더라도 정부를 믿을 수 있다면 위기를 극복할 수도 있습니다. 문제는 정부에 대한 신임도에 대한 구체적인 통계는 없어서 느낌만으로 말할 수 밖에 없지만, 중국인들 중에서 제대로 정부를 믿는 사람은 없다고 해도 무방합니다. 너무 느낌만을 말한다고 하실 것 같아서...

1- 중국 선전이 끓고 있다. - 대규모 경찰폭행사태 = 경찰에 대한 불신
2- 인터넷에 돌고 있는 수 많은 과소비 정부청사들의 사진들.
3- 인터넷 검열에 대한 네티즌의 불만들
4- 华南虎 사건을 통한 정부에 대한 불신
그 외에도 수 많은 사건들이 있습니다. 적어내려갈려면 어디까지 갈것인지 모르겠습니다.

관찰자로서의 최대한 냉정하게 보았을 때, 중국국민의 정부에 대한 신임도는 최악입니다. (하지만 세뇌의 효과인지 최고지도자들 그룹에 대해서는 아직도 무한한 신임을 보내고 있습니다. 하지만 인민대표이하의 성급부터는 어느 누구도 제대로 정부를 믿지 않는다고 장담합니다. 모순된다고요? 근데 실제의 관찰 결과가 그런걸 어찌하겠습니까...후...)


4) 역사의 반복?! 89년...그리고 09년.
중국의 물가상승과 혁명사이의 관계에서 언급했던대로 88년 서울올림픽 당시 중국에서는 대규모의 물가인상이 있었고 상당한 반발이 있었습니다. 그리고 89년 티엔안먼 사건(천안문사건)이 벌어지게 됩니다. 그리고 20년이 지난 지금 그 역사가 반복되지 않을까라는 생각이 듭니다. 물론 이것은 어디까지나 저의 상상에 가깝습니다. 근거는 없습니다.

주의해야될 것은 이때에는 후야오방이라는 전국민의 사랑을 받는 인물의 죽음이 도화선이었습니다. 과연 지금 중국에 이러한 인물이 있는가에 대해서는 상당한 의구심이 드는 것이 사실입니다. 하지만 반대로 그 때에는 지금과 같은 무식한 빈부격차가 있지는 않았습니다. 빈부격차라는 요소가 핵폭탄으로 내재되어있는 만큼, 후야오방같은 수준의 인문의 죽음이 아니더라도 충분히 방아쇠의 역할을 할 수 있지 않을까 생각해봅니다.


제  생각에 09년도는 중국에게 있어서 매우 큰 도전?! 시련?!의 시기가 될 듯합니다. 물론 이것은 어디까지나 시나리오일 뿐입니다. 제가 예언가였다면 이미 주식으로 큰 돈을 벌어서 소원대로 놀고 먹으며 살겠지요.

하지만 제 글이 일정이상의 증거를 가지고 추론을 했다고 생각하신다면, 중국 내부에서 문제가 일어날 경우도 대비하시면 좋을듯 합니다. 저 개인적으로는 가능하면 그 때를 노려서 중국에 투자할 생각입니다. 물론 저와는 다른 판단을 하실 수도 있습니다. 단지 전 위기는 기회라는 말을 믿습니다. 그리고 중국의 체계 자체가 무너지기는 힘들 것이라고 생각합니다. 단지 좀 급한 변화가 있으리라 생각할 뿐입니다.

그리고 그냥 쓸데 없는 잠담
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